FreePlanine: osservazione sulle norme tecniche di attuazione e la zonizzazione della variante

Ancora un'osservazione molto tecnica alla variante n.3 al PRGC di Stregna presentata da esponenti del Movimento FreePlanine.

Questa volta il tema affrontato è quello della modifica alle Norme Tecniche di Attuazione ed alla zonizzazione della proposta dell'amministrazione comunale, nel quale si sviluppa in particolare la discussione sugli indici urbanistici, anche paragonati con quelli previsti dalle leggi di riferimento per gli agriturismi e per la costruzione di edifici residenziali in zone agricole.

Quello che emerge è che i valori proposti dall'amministrazione sono molto più vicini a quelli tipici di un nucleo abitato, piuttosto che di una zona agricola, quasi venti volte quelli previsti dalle normative! Paradossalmente sarebbe inoltre possibile costruire diversi centinaia di strutture, più di 600!

L'immagine di seguito rappresenta un ipotesi, diversa di quella discussa nell'osservazione, sulle possibilità edificatorie permesse dalla variante. L'immagine è tratta del blog di Luca Vogrig.

È singolare che la proposta adottata a settembre 2012 dal consiglio comunale aumenta significativamente l'altezza massima al colmo degli edifici ammessi, prima fissata a 10m.

[caption id="attachment_2920" align="aligncenter" width="625"] esempio di cosa sarebbe posibile costruire nei prati di Stregna se la variante dovesse venire approvata[/caption]

Al Sindaco del Comune di Stregna

Municipio, 33040 Stregna, Udine

Oggetto: osservazioni alla variante n.3 al PRGC di Stregna

Il sottoscritto Francesco Qualizza, nato a Udine l'8 aprile 1980, residente a Stregna n.10, in rappresentanza del gruppo spontaneo di cittadini “Movimento FreePlanine”, chiede di tenere presente la seguente osservazione in merito all'adozione della variante n.3 al piano regolatore generale comunale (PRGC) di Stregna.

Le Norme di Attuazione (NTA) del PRG vigente vengono modificate dalla Variante n.3 come indicato nell’Allegato 1 "Relazione generale" o come indicato nella "Relazione integrativa" (prot. 2180 del 20.09.2012)?

La modifica del testo normativo originariamente proposto è in realtà avvenuta sulla spinta delle osservazioni presentate dal Movimento FreePlanine, che ha subito evidenziato perplessità e contrarietà soprattutto in ordine alla dimensione degli interventi di nuova edificazione ammessi dalla Variante e dal loro eccessivo impatto paesaggistico-ambientale.

Considerato che entrambi gli elaborati vengono allegati alla delibera di adozione e che la medesima non esplicita quale dei due diversi testi siano stati adottati permane una chiara indeterminazione sul reale contenuto normativo della Variante n.3.

Si chiede pertanto che la Variante n.3 sia corredata da un unico testo normativo chiaramente identificabile.

Considerato che dalle numerose dichiarazioni pubbliche fornite dal Sindaco e da altri esponenti dell’amministrazione comunale la Variante n.3 (che si dichiara espressamente di iniziativa privata) è stata adottata per consentire ad un operatore la realizzazione di un agriturismo nei prati di Tribil Inferiore (l’area del Planino che rappresenta la maggiore entità e qualità delle superfici prative del Comune) non si capisce perché, modificando la normativa riferita a tutte le zone omogenee E3 di Variante con un effetto esteso a ben 190 ha, si consenta teoricamente la realizzazione di oltre 630 agriturismi, proprio nelle aree di maggiore qualità paesaggistica e naturalistica del territorio comunale.

E ciò senza considerare che la LR 25/1996 consente di utilizzare per l'attività agrituristiche tutti gli edifici esistenti, o parte di essi, nella disponibilità dell'imprenditore agricolo presenti sia nella zona agricola che in tutte le altre zone omogenee di PRGC.

Considerato che nel Comune di Stregna il patrimonio edilizio esistente è caratterizzato da un marcato sottoutilizzo e che molti degli edifici esistenti potrebbero essere riutilizzati per tale destinazione d’uso e che le nuove edificazioni consentite dalla Variante n.3 in aree nelle quali sono presenti superfici prative che costituiscono “scrigni” di biodiversità (come li definisce il prof. emerito Livio Poldini dell'Università di Trieste), si chiede la revoca della proposta di variante n.3 al PRGC di Stregna.

Nel caso l'amministrazione comunale non prendesse in considerazione questa prima richiesta, in subordine si chiede di modificare la zonizzazione di Variante identificando e perimetrando, nell’ambito delle zone omogenee E3 di Variante, le aree che presentano nello stato di fatto superfici a prato ed inserendole in apposita sottozona (ad esempio E3.1) e di integrare le norme di attuazione della Variante precisando che in tale sottozona non è consentita la realizzazione di nuovi fienili e di nuovi edifici per l’attività agrituristica.

Si propongono comunque le modifiche di seguito indicate agli indici urbanistici delle NTA per le zone omogenee E3 della Variante n.3.

Nel merito delle NTA, considerando la versione contenuta nell’elab. “Relazione integrativa” nella parte che contiene le norme di Variante per la zona omogenea E3, si evidenzia che dall’applicazione dei parametri urbanistici ed edilizi fissati dalla norma risulta un indice di fabbricabilità fondiaria (IF) max prossimo ad 1, che potremo definire "sorprendente" per una zona agricola (circa venti volte superiore al massimo valore ammesso per le zone agricole). Infatti il volume max realizzabile è di mq. 450,00 x altezza m. 6,50 = mc 2.925, che diviso per il lotto minimo di 3.000 mq, con un IF = 0,975 mq/mc, valore più vicino alle zone residenziali che a quelle agricole.

Se si considera che l’art.38 delle Norme di Attuazione del Piano Urbanistico Generale Regionale fissa un indice di fabbricabilità fondiaria max di 0,02 mc/mq solo per gli edifici per la residenza in funzione della conduzione del fondo, demandando ai piani di grado subordinato la fissazione del valore per le altre tipologie d’intervento e che comunque “lo svolgimento di attività agrituristica non costituisce distrazione dalla destinazione agricola dei fondi e degli edifici interessati”, come sancisce la normativa regionale per la disciplina delle attività agrituristiche, è evidente l’eccessiva differenza di scala tra i due valori considerati.

Non è stato considerato nemmeno l’art. 4, comma 5bis, della LR 25/96 che recita: “Al fine di favorire una maggiore connessione tra l'attività agricola e le attività commerciali che ne derivano, nei centri aziendali collocati in zona agricola, ove venga svolto un processo di trasformazione e commercializzazione del prodotto agricolo coltivato, è ammessa la costruzione di nuovi edifici a uso agrituristico, nel rispetto di un indice di fabbricabilità fondiaria massimo pari a 0,05 mc/mq e comunque non superiore a 2.500 metri cubi”.

E’ da considerare infine che se “per attività' agrituristiche s'intendono le attività di ricezione e ospitalità esercitate dagli imprenditori agricoli … attraverso l'utilizzazione della propria azienda, in rapporto di connessione e complementarietà rispetto alle attività di coltivazione del fondo, di silvicoltura, di allevamento di animali, di acquacoltura e di pesca che devono comunque rimanere principali” (art. 2, comma 1, LR 25/96) un lotto minimo, benché unitario, di mq. 3.000 risulta evidentemente troppo ridotto per svolgere le funzioni sopra riportate.

Si chiede pertanto di modificare le NTA della Variante n.3, per l'attività agrituristica, fissando per il lotto minimo un valore adeguatamente superiore e comunque tale da ottenere un indice di fabbricabilità fondiaria non superiore a 0,05 mc/mq.

Al fine di evitare la potenziale proliferazione diffusa di nuovi fienili che potrebbero essere realizzati anche al di fuori di una logica di conduzione agricola dei fondi, si richiede che al punto c) “realizzazione di nuovi fienili”, venga introdotto un adeguato lotto minimo (analogamente a quanto indicato nella presente osservazione per l’attività agrituristica) e di precisare che la superficie coperta massima di 450 mq sia riferita a tutte le nuove costruzioni, inclusi eventuali nuovi fienili.

Per quanto attiene le altezze degli edifici per gli agriturismi, le NTA fissano una Hmax di m. 6,50 all'intradosso del solaio dell'ultimo piano abitabile. Paradossalmente, considerando la superficie edificabile massima è di mq. 450, risulta la possibilità di edificare un quadrilatero con lato di poco superiore ai m. 20; supponendo una pendenza del tetto di 30° si ottiene che la copertura si innalzi di m. 6,12, che sommati ai m. 6,50 portano ad un altezza al colmo di ben m. 12,62! Al fine di porre un limite certo all'altezza dei nuovi edifici, si richiede al punto d) “attività agrituristica”, per quanto riguarda il parametro Hmax, di precisare che l’altezza massima di m. 6,50 sia riferita, in deroga all’art. 1 delle NTA, al punto più alto del colmo dell’edificio.

Considerato che per i materiali di finitura viene indicato un materiale estraneo alla tradizione locale e di dubbia compatibilità paesaggistica, si richiede per quanto attiene alle “Caratteristiche dell’edificazione”, alla lettera c) “materiali”, di eliminare la dicitura “simil coppo” per le coperture.

Considerato che le aree interessate dalla Variante presentano peculiari valori naturalistico-ambientali e che risulta necessaria una adeguata giustificazione dell'inserimento di nuove strutture edilizie ed infrastrutturali al fine di preservare le aree di maggior pregio, si richiede per tutti gli interventi di nuova edificazione nella zona omogenea E3 che comprendono allo stato di fatto nell’ambito del lotto d’intervento superfici prative di richiedere, in sede di domanda di permesso di costruire, un rilievo del verde, inclusa una valutazione fitosociologica delle superfici a prato (a cura di un botanico laureato).

Considerata l’esigenza di porre in essere tutte le possibili iniziativa atte a preservare le superfici prative esistenti e, possibilmente, di incrementarle contrastando l’evoluzione naturale verso l’incespugliamento, si richiede per tutti gli interventi di nuova edificazione nella zona omogenea E3 l’inserimento di una norma che specifichi che il permesso di costruire deve essere subordinato ad un atto d'obbligo, riferito all’intera pertinenza urbanistica e per un congruo periodo di tempo, con il quale il proponente si impegna a mantenere l'area a prato esistente e alla pulizia delle aree incespugliate per ottenere nuove superfici prative.

E’ opinione del Movimento FreePlanine che solo con un approccio attento e rispettoso dell’ambiente e del paesaggio si possano perseguire correttamente gli obiettivi dello sviluppo sostenibile della nostra comunità.

Stregna, 15 novembre 2012

Francesco Qualizza